Comprendre la tokénisation immobilière en 5mn

Définition de la "tokénisation"

La tokenisation des actifs réels (RWA) repose sur un concept simple : convertir un actif en un équivalent numérique et divisible grâce à la technologie blockchain. Ces actifs peuvent être variés, tels qu'une œuvre d'art, un objet de collection, un titre de propriété, une action, des droits, et pour notre propos, un bien immobilier (liste bien sûr non exhaustive).

Chaque token ainsi généré matérialise une fraction de la propriété ou des droits liés à l'actif en question. Ces tokens sont émis via une blockchain, assurant à la fois la sécurité et une traçabilité indéfectible des transactions réalisées (c'est-à-dire qu'il est impossible de falsifier ces transactions).

La tokenisation inaugure de nouvelles opportunités d'investissement permettant l'achat, la vente ou l'échange aisé sur différentes plateformes numériques, offrant une liquidité et une rapidité d'exécution sans précédent. Ce modèle réduit non seulement les coûts de transaction et les temps d'attente, mais élargit également l'accès à des formes d'investissement à un public plus étendu.

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Comment fonctionne la tokénisation pour un bien immobilier ?

Le processus de tokenisation d'un bien immobilier se décompose généralement en plusieurs étapes (ces étapes peuvent toutefois varier selon le modèle choisi).

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1. Analyse complète de l'actif immobilier : Une analyse approfondie est effectuée pour évaluer la valeur et les particularités du bien. Par exemple, KryptoStone utilise son expertise dans le secteur immobilier pour choisir les projets les plus attrayants.
2. Établissement d'une structure juridique adéquate : Création d'une entité légale, telle qu'une société spécifique, pour détenir la propriété et émettre les tokens. La configuration de cette entité sera déterminée par le modèle de tokenisation, le cadre juridique en vigueur et plusieurs autres facteurs.
3. Création de jetons reflétant une propriété fractionnée : Il s'agit du principe même de "fractionnement" de l'actif, si le bâtiment lui reste visuellement un bloc unique, une multitude de jetons numériques sont créés pour représenter chaque part de propriété.
4. Allocation des jetons aux investisseurs : Durant cette étape cruciale, il est question de vendre ou d'attribuer les tokens aux investisseurs intéressés par le projet.
5. Gestion de l’actif et distribution des revenus : Gérer le bien, collecter les loyers et répartir les revenus aux investisseurs... en résumé, les activités quotidiennes de la gestion locative, qui peuvent être confiées à une autre entreprise ou non.

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Pourquoi faut-il s'intéresser à la tokénisation ?

Pour l'acheteur, investir dans l'immobilier selon les méthodes "classiques" exige souvent un capital initial important et de nombreuses garanties, impliquant fréquemment un recours à un emprunt bancaire.

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Du côté du vendeur, la revente d'un bien pour obtenir une plus-value peut être chronophage et requiert l'intervention de divers professionnels (tels que des avocats, notaires, etc.). En l'absence d'acheteurs ou sur un marché peu dynamique, il existe peu d'alternatives pour vendre sans diminuer la valeur de votre actif (c'est le problème de la liquidité inhérent au marché immobilier "traditionnel").

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La tokenisation immobilière, similaire à d'autres formes de propriété fractionnée, résout ces problèmes en permettant de diviser un bien en multiples parts distinctes. Ainsi, les investisseurs ont l'opportunité d'acheter une fraction précise de la propriété et de la revendre de manière plus flexible, notamment sur un marché secondaire.

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Car oui, il est plus simple d'acheter ou revendre un seul token d'un bien immobilier comparé à un bâtiment tout entier et cela avec une vraie maitrise de la valeur réelle de l'actif. Voilà l'intérêt de la tokenisation et donc du projet de KryptoStone : rendre accessible l’investissement immobilier en permettant à tous d’être propriétaire à partir de montants progressifs !

Exemple pratique : tokenisation d’un immeuble de bureaux

Prenons l'exemple d'un immeuble de bureaux au cœur d'une grande métropole, avec une évaluation actuelle de 10 millions d'euros. Pour rendre l'investissement plus accessible, cet immeuble est "tokenisé", soit fractionné en 100 000 tokens, chacun valant 100 €. Chaque token représente une part numérique du bien, ce qui supprime les entraves traditionnelles à l'investissement immobilier.

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Les investisseurs qui se procurent ces tokens numériques pourraient bénéficier de droits proportionnels, couvrant non seulement la propriété en tant que telle, mais aussi les revenus qu'elle produit, comme les loyers collectés.

Avantages pour les propriétaires :

• Levée de fonds plus simple et plus efficace : La tokenisation permet aux propriétaires de rapidement rassembler des ressources financières, évitant ainsi les longs délais habituellement associés à la vente immobilière traditionnelle. Cela leur procure une opportunité de réinvestir ou de développer d'autres projets immobiliers ou entrepreneuriaux.
• Conservation d'une part de propriété : Après la vente d'un grand nombre de tokens, les propriétaires ont la possibilité de garder une part stratégique de la propriété. Cela leur permet de bénéficier de la plus-value potentielle sur le long terme tout en continuant à recevoir des revenus locatifs.
• Diversification des sources de financement : Au lieu de dépendre uniquement d'un financement bancaire ou privé, la tokenisation offre la possibilité de diversifier les investisseurs, réduisant ainsi les risques financiers et augmentant les opportunités de lever des fonds.

Avantages pour les investisseurs :

• Facilité d'accès à l'investissement immobilier : En achetant un ou plusieurs tokens, les investisseurs peuvent s'engager sur le marché immobilier, même s'ils ne possèdent pas un capital important. Cela rend un secteur souvent jugé élitiste et exigeant en capital, accessible à un plus large public.
• Revenus et valorisation potentielle : Les propriétaires de tokens bénéficient d'une double opportunité de rendement. Ils peuvent non seulement recevoir une part des revenus locatifs réguliers, mais peuvent aussi bénéficier de l'augmentation de la valeur de la propriété si le marché est favorable.
• Liquidité améliorée et diversification facilitée : Grâce à la revente possible de ces tokens sur des marchés secondaires, les investisseurs peuvent jouir d'une liquidité comparable à celle des actions. Cela simplifie la diversification de leur portefeuille et permet une adaptation rapide aux variations du marché, un atout généralement absent dans l'immobilier traditionnel. Cette flexibilité convient tant aux particuliers visant des investissements à moyen terme qu'aux professionnels recherchant des mouvements stratégiques rapides.

Quels sont les divers modèles de tokénisation dans l’immobilier ?

Tokenisation de la propriété :

Un jeton représente une fraction directe de la propriété de l'actif. Les détenteurs deviennent copropriétaires avec des droits proportionnels sur le bien. Par exemple : dans une copropriété d'appartements, chaque investisseur détient un pourcentage spécifique de l'ensemble de la propriété.

Tokenisation des revenus :

Les tokens symbolisent une portion des revenus générés par l'actif, tels que les loyers ou les profits de la revente. Par exemple : un immeuble loué à des entreprises peut distribuer les loyers collectés sous forme de dividendes aux détenteurs de ces actifs numériques.

Tokenisation des droits :

Les tokens confèrent certains droits spécifiques, tels que voter sur les décisions relatives à l'actif ou participer à la gestion. Par exemple : une société immobilière peut émettre des tokens numériques permettant aux investisseurs de voter sur l'utilisation des bénéfices ou les projets de rénovation.

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KryptoStone propose un modèle basé sur des actions tokenisés sous forme de STO (security token). Notre technologie permet de diviser un bien immobilier en de multiples actions d’une société qui possède directement ou indirectement un immeuble multi-locatif et multi-activités. Chez Kryptostone un token représente donc une action de société, facilement transférable par l'intermédiaire d'un tableau d'informations qui sera présent sur notre site.

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Pourquoi la tokénisation est un game-changer dans l'immobilier ?

1. Accessibilité et Fractionnement :

Dans les schémas traditionnels, investir dans l'immobilier requiert souvent un montant initial conséquent, restreignant l'accès aux individus disposant de ressources financières importantes. En revanche, la tokenisation facilite le fractionnement des actifs, ce qui permet aux personnes avec un capital limité d'investir en achetant des fractions de propriétés sous forme de tokens.

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Cette technologie démocratise ainsi l'accès à des types d'investissements auparavant réservés à une "élite" financière.

2. Liquidité :

Le marché immobilier traditionnel est souvent peu liquide. Vendre une propriété implique des processus longs et coûteux, largement influencés par les conditions du marché. Grâce à la tokenisation, les transactions peuvent être rapidement effectuées sur des plateformes numériques, offrant aux investisseurs flexibilité et réactivité accrues.

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Cela marque un véritable changement de paradigme, rapprochant l'immobilier des dynamiques des marchés financiers et permettant d'acheter et vendre à tout moment sur des plateformes de mise en relation (comme celle de KryptoStone par exemple 🙂).

3. Transfert de Propriété et Sécurité :

Dans le cadre traditionnel, le transfert de propriété peut être complexe et nécessiter l'intervention de divers intermédiaires (notaires, avocats). La tokenisation, en s'appuyant sur les technologies blockchain, facilite les transactions directes, sécurisées et transparentes, réduisant les risques de fraude ou d'erreur. Les registres immuables de la blockchain garantissent une traçabilité parfaite, renforçant la confiance des parties prenantes.

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Pour ceux qui ne sont pas encore familiers avec la blockchain, imaginez un registre numérique, distribué et infalsifiable où chaque inscription est conservée indéfiniment.

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Par exemple, un transfert de propriété réalisé aujourd'hui sera visible dans 150 ans et restera dans ce même registre, et personne ne pourra y porter atteinte et modifier les conditions des transactions aussi lointaines soient-elles !

4. Fonctionnement et gestion locative :

Les systèmes traditionnels nécessitent souvent une gestion active, entraînant des coûts élevés. La tokenisation de son côté utilise des smart contracts pour automatiser de nombreuses tâches, telles que la distribution des revenus locatifs et la gestion des droits de vote, simplifiant ainsi la gestion tout en augmentant l'efficacité.

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Sans trop entrer dans les détails, les contrats intelligents (ou smart contracts) agissent comme des fonctions auto-exécutables qui permettent de réduire drastiquement les opérations quotidiennes associées à la gestion locative et aux divers aspects de la copropriété, tout en éliminant les intermédiaires habituels.

5. Un modèle de souplesse :

La tokenisation va au-delà des barrières d'entrée habituelles, telles que les coûts élevés et les engagements à long terme liés à l'achat ou à la revente de biens, en proposant une flexibilité inédite. Plutôt que d'acheter ou de vendre une propriété entière en une transaction unique, elle permet des opérations de tailles variées :

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• Acheter 1/50 d'un bien immobilier pour diversifier son portefeuille tout en minimisant l'impact sur ses finances
• Vendre une partie d'un immeuble commercial pour obtenir des liquidités, tout en gardant quelques tokens pour conserver une exposition sur cet investissement
• Profiter d'une fluctuation du marché pour réaliser une plus-value et réinvestir une partie des bénéfices dans d'autres produits diversifiés

Bien que cette liste ne soit pas exhaustive, elle illustre une approche plus dynamique pour gérer les investissements, répondant aux besoins des investisseurs actuels, particulièrement ceux intéressés par le développement du Web3 et des technologies blockchain.

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Pour les détenteurs de tokens immobiliers, cela offre une manière plus souple d'entrer et de sortir du marché, avec une disponibilité accrue d'acheteurs et la possibilité de déterminer soi-même les prix de revente.

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Tokénisation et fiscalité, comment ça marche ?

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La tokenisation immobilière pose plusieurs défis réglementaires qu'il est crucial d'examiner pour garantir la conformité et la sécurité des investisseurs, car il s'agit d'une technologie encore émergente avec des enjeux partiellement adressés. Cela concerne particulièrement les dimensions légales et juridiques ainsi que les aspects fiscaux auxquels il faut prêter une attention particulière.

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• Définition juridique des tokens immobiliers : Il est essentiel de déterminer si les tokens sont perçus comme des titres financiers, des parts de propriété ou d'autres instruments, car cela influence les obligations juridiques qui leur sont associées

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• Respect des réglementations en vigueur : Assurer que l'émission et la distribution des tokens se conforment aux lois existantes, notamment sur la lutte contre le blanchiment d'argent, la protection des données et l'identification des investisseurs (connu sous les acronymes KYC, KYT chez les amateurs de crypto et web3).

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• Sécurisation des investisseurs : Établir des mécanismes pour préserver les droits des investisseurs en tokens, incluant l'accès à l'information et la capacité de participer aux décisions majeures relatives à l'actif. Des protocoles clairs sont nécessaires pour garantir la protection des acteurs du marché.

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• Traitement fiscal : Éclaircir la fiscalité applicable aux transactions avec des tokens immobiliers, tant pour les émetteurs que pour les investisseurs, en tenant compte du pays d'opération. Bien que certains modèles puissent réduire ou éliminer des coûts associés aux acteurs traditionnels de l'immobilier, la fiscalité due à l'État, comme en France, restera incontournable. Ce n'est pas nécessairement le cas dans d'autres pays.

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• Gouvernance et droits des détenteurs de tokens : Il est également crucial de préciser les droits de vote, la répartition des revenus, et d'autres aspects de gouvernance liés à la possession de tokens immobiliers.

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Dans le modèle de KryptoStone, nous avons décidé de créer un jeton d’investissement, et plus précisément un Security token. Chaque token est le jumeau numérique d’une action de la société de projet où la somme des tokens correspond à la somme de ces actions.

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La société en question fait l’acquisition de biens immobiliers ou d’actions de sociétés qui sont elles-mêmes propriétaire de ces biens. La valeur des tokens est en corrélation avec la valeur des biens que possède la société de projet.

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Tokenisation immobilière:  quels défis techniques et opérationnels ?

• Interopérabilité entre les blockchains : Pour favoriser la démocratisation et l'accès au plus grand nombre, il est essentiel de s'assurer que les tokens soient échangeables et reconnus sur plusieurs plateformes, maximisant ainsi leur liquidité sans se priver de potentielles opportunités, tout en restant vigilant sur la crédibilité des plateformes utilisées.

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• Intégration dans l'écosystème actuel : Bien que le monde de la blockchain et ses technologies connexes soient en développement, une intégration complète avec les systèmes traditionnels reste à concrétiser. Il est crucial d'adapter les processus de gestion immobilière actuels aux nouvelles technologies pour une transition fluide, en impliquant l'ensemble des acteurs impliqués.

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• Former et éduquer à l'utilisation : Accroître la sensibilisation des acteurs du marché sur les avantages, les opportunités et les défis liés à la tokenisation et à la blockchain.

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Quel avenir pour la tokénisation?

Après avoir lu cet article vous devez vous rendre compte que la tokenisation des actifs immobiliers détient un potentiel immense pour transformer l'industrie, bien que nous soyons encore qu'aux prémices de cette aventure. De nombreux sujets restent à explorer pour exploiter pleinement ce potentiel, et notamment sur les thématiques suivantes:

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Transformation du cadre réglementaire :

Il est crucial de créer des cadres juridiques clairs et harmonisés à l'échelle internationale pour renforcer la confiance des investisseurs. Les régulateurs devront équilibrer la protection des investisseurs et la promotion de l'innovation technologique. Actuellement, l'évolution rapide des réglementations, comme MiCa, MiFiD, et les agréments PSAN, rend l'avenir incertain.

Croissance de l’adoption technologique

‍ Avec l'essor de la blockchain et des contrats intelligents, la tokenisation est promue à devenir un élément central de la gestion et des transactions des actifs immobiliers et autres actifs réels. Il est donc essentiel de démocratiser ces technologies auprès des investisseurs individuels et institutionnels pour élargir ce marché au-delà des premiers adeptes du Web3.

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Développement des marchés secondaires :

‍ La création de plateformes robustes pour le trading de tokens immobiliers améliorera la liquidité et attirera plus d'investisseurs. Ces plateformes devront être sûres, transparentes et faciles à utiliser, ce qui est au cœur même de la mission de KryptoStone.

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Diversification des actifs tokenisés :

En plus des biens immobiliers traditionnels, la tokenisation pourrait rendre des segments comme l'immobilier commercial, les infrastructures et les propriétés de luxe plus accessibles. Cela offrirait une alternative transparente aux autres modèles d'immobilier fractionné, permettant à chacun de diversifier son portefeuille.

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Ce qu'il faut retenir.

En résumé, la tokenisation immobilière est un levier de transformation essentiel qui relie innovation technologique et accessibilité financière, ouvrant de nouvelles opportunités aux investisseurs en quête de diversité et d'efficacité dans leurs portefeuilles.

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La tokenisation surmonte les barrières traditionnelles du secteur immobilier, telles que les coûts élevés et le manque de liquidité, qui ont longtemps entravé de nombreux investisseurs potentiels.

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Elle permet également une participation accrue des investisseurs, qu'ils soient débutants ou chevronnés, en rendant l'investissement immobilier plus accessible, flexible et attractif à un public élargi.

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Si, après avoir lu cet article, vous avez encore des questions (ce qui est compréhensible étant donné la complexité du sujet), n'hésitez pas à nous contacter ou à poser vos questions !

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Et KryptoStone dans tout ça ?

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KryptoStone se donne pour mission de rendre l'investissement immobilier durable, rentable, vertueux et accessible à tous, par le biais d’un Security token, propulsé par la technologie blockchain.

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Notre vision : Être propriétaire à partir de 100€

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Notre ambition est de simplifier l’accessibilité au marché de l’investissement immobilier et permettre à toute personne de se constituer un patrimoine, grâce à une formule technologique et commerciale simple:

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1. Un modèle basé sur des actions tokénisées
2. L'optimisation des coûts et la réduction des intermédiaires
3. La sécurité et la transparence grâce à la blockchain
4. L'expertise immobilière
5. Un modèle de réhabilitation durable des bâtiments

Notre technologie permet de diviser un bien immobilier en de multiples actions d’une société possédant directement ou indirectement l’immeuble, et de les proposer sur notre plateforme sous la forme de Security Tokens, soit des jumeaux numériques des actions.

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KryptoStone propose une solide alternative au crowdfunding immobilier qui simplifie le sourcing ainsi que l’acquisition de biens.

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KryptoStone, c’est une solution qui nous permet de redéfinir les critères d’accès à l’investissement, mais aussi de rendre celui-ci transparent, désintermédié et liquide.

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